Покупая недвижимость зарубежом, потенциальный инвестор, по мнению экспертов, должен четко осознавать цель покупки — перепродажа, сдача, или другой способ использования.
Нина Волкова, директор международного агентства недвижимости NV-Company, утверждает, что большинство из клиентов ее фирмы приобретают недвижимость зарубежом для личного пользования, не рассматривая квартиру или дом как возможность инвестирования — в последующие несколько лет от рынка не стоит ожидать доходности выше 3-5%.
«Некоторые готовятся к выходу на пенсию, другие покупают в Европе недвижимость для получения там постоянного вида на жительство. Вот почему в последнее время рынок так заинтересовался странами Балтики, Кипром и Чехией. Многие ищут недвижимость в тех городах, куда они планируют отправлять на учебу своих детей», говорит Волкова.
Если же цель — перепродажа, то элитную недвижимость в большинстве стран из-за кризиса необходимо рассматривать как объект долгосрочных вложений, говорит Наталья Герман, глава отдела международных продаж московского отделения брокера Best Elite. «Получить прибыль от перепродажи получится не ранее, чем через 5 лет, когда рынки восстановятся после кризиса», говорит она.
Денис Евсеев, президент агентства недвижимости Kingsland, рекомендует перекупщикам обратить внимание на недвижимость, цены на которую наименее затронуты кризисом, на эксклюзивные предложения. Когда речь заходит о покупке недвижимости с целью сдачи ее в аренду, основным критерием становится соотношением между ценой на нее и будущей рентой — чем оно меньше, тем выгоднее сделка.
Инвестиционные стратегии
Екатерина Теин, партнер агентства недвижимости Chesterton, разделяет инвестиционное планирование на 3 категории — безопасное, но низкоприбыльное; рискованное, но потенциально прибыльное, и профессиональное, посредством агента.
«Положительной стороной первого типа является то, что данное инвестирование не занимает много времени — вы покупаете недвижимость, находите управляющую компанию и сдаете ее», говорит Теин. Объектами подобного инвестирования могут стать Лондон, Швейцария и французская Ривьера.
«Новые рынки, которые прошли период политической и экономической нестабильности или были лишь недавно открыты для международных инвесторов, предлагают более высокие прибыли, но в то же время, на них существует большой риск потерять все свои капиталовложения», утверждает Теин.
В своем июньском интервью американскому телеканалу CNBC, гуру рынка недвижимости Дональд Трамп заявил, что «отличной возможностью» для инвестирования являются Испания и Греция. «Испания это потрясающее место», говорит Трамп. «Это отличная страна, но она переживает период спада, и самое время воспользоваться появившейся возможностью».
Новые страны-члены ЕС также привлекают потенциальных инвесторов, предлагая различного рода льготы и упрощая процесс покупки недвижимости иностранцами. В Латвии, для получения вида на жительство, иностранцу достаточно приобрести недвижимость стоимостью 145’000 евро в Риге или Юрмале, или 75’000 евро для другого региона страны. В Кипре планка составляет 300’000 евро.
Евсеев из агентства Kingsland уверен, что инвестировать нужно в стабильное экономики, такие как в Британию, Швейцарию, Францию и, возможно, Соединенные Штаты.
«Низкая цена на недвижимость это как сигнал — в стране проблемы», утверждает Евсеев. «Многие развивающиеся страны привлекают международных инвесторов, предлагая, например, низкие налоги. Развитым странам нет нужды привлекать инвесторов — поток средств итак стабилен».
Профессиональное инвестирование предполагает максимальное погружение в вопрос управление недвижимостью.
«Это не просто, взял и купил недвижимость. Ее необходимо отремонтировать, обновить, сдать и перепродать», говорит Теин. «Сегодня очень ограниченное количество европейских стран могут стать объектом подобного инвестирования. На деле этот бизнес выгоднее вести в Москве».
Региональные различия
Рыночные реалии разнятся не только по странам, но и регионам страны. Волкова из NV-Company приводит в качестве примера испанское Средиземноморье. «Растущее быстрыми темпами строительство понизило цены на Коста Бланка, в соседней же Коста Брава цены не упали», говорит она. Общий уровень цен на недвижимость в Испании упал с конца 2006 года на 53%.
Герман из брокера Best Elite уверен, что сегодня самое время инвестировать в иностранную недвижимость. «Кризис это уникальный момент для покупки элитной недвижимости по цене эконом-класса», говорит она. Одно из горячих предложений в ее портфолио — двух и трехкомнатные апартаменты на Коста дель Соль, которые до кризиса стоили более 400’000 евро, а сегодня продаются всего за 98’000 евро.
В других регионах ситуация обратная. Ведущий международный консультант по жилой и коммерческой недвижимости Найт Фрэнк, сообщает, что цену на элитную недвижимость в Лондоне и Нью-Йорке превысили на 37% и 25%, соответственно, их кризисную стоимость. «В Азии ситуация еще радикальнее: дорогие дома в Гонконге стоят на 72% дороже, чем в 4 квартале 2008 года. В Шанхае и Мумбаи рост достагает 115% и 220%, соответственно».
Эксперты утверждают, что особенности новых престижных проектов тличаются от региона к региону.
«В Кении, например, самым эксклюзивным предложением считается дом с вертолетной площадкой или полем для игр, в Лондоне же девелопер стремится удивить именем всемирно признанного архитектора или лифтам, распознающим владельца по радужной оболочке глаза», говорит Найт Фрэнк в своем ежегодном обзоре рынка.
В то время как аналитики Найта Фрэнка отмечают, что цены на дорогую недвижимость по всему миру постепенно восстанавливаются после кризиса 2008-2009 годов, как ожидается, рынок люксовой недвижимости становится все более безопасным от рисков глобальной экономики по сравнению с рынком обычной недвижимости. «Дорогие дома в ведущих городах мира, по нашему мнению, сохранят свою стоимость, и будут меньше привлекать спекулянтов, рассчитывающих на краткосрочную прибыль», утверждает эксперт.
